Les grands propriétaires des résidences étudiantes en Espagne cachent leurs structures au Luxembourg, aux Pays-Bas et à Jersey
Les grandes entreprises qui possèdent et gèrent les résidences étudiantes en Espagne utilisent souvent des structures financières complexes, domiciliées dans des territoires à fiscalité avantageuse comme le Luxembourg, les Pays-Bas ou l’île de Jersey. Même si leurs activités sont principalement localisées à Madrid ou dans d’autres grandes villes universitaires espagnoles, ces groupes financiers s’appuient sur des filiales étrangères pour optimiser leur gestion. Ce marché, en véritable plein essor, a vu les investissements dépasser les 755 millions d’euros en 2024, un chiffre qui ne cesse de croître selon la société de conseil JLL.
Au cœur de cette dynamique, les quinze premiers opérateurs fournissaient fin 2023 près de 49 000 lits, soit la moitié de l’offre totale, avec un podium dominé par Residencias de Estudiantes SL (RESA) avec 12 000 lits, suivie de GSA-Yugo approchant les 7 000 lits et MiCampus également autour des 7 000. Ces groupes s’appuient sur de gros fonds d’investissement et banques basés dans des places financières comme Jersey, New York, Luxembourg ou Amsterdam. Derrière le loyer payé par les étudiants pour une chambre avec salle de bain, c’est tout un réseau international qui s’anime.
Les Points Importants
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RESA, leader espagnol du secteur, est détenu par Dibea ITG SA, une société créée récemment et contrôlée par le fonds de pension néerlandais PGGM. Celui-ci gère le patrimoine pour plusieurs fonds domiciliés aux Pays-Bas. RESA exploite 45 résidences dans une vingtaine de villes, dont plusieurs établissements à Madrid où le prix d’une chambre double dépasse souvent les 1 000 euros par mois.
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Yugo, deuxième acteur majeur, contrôle environ 7 000 lits répartis sur plusieurs grandes villes espagnoles. Sa maison mère est située à Abu Dhabi, par l’intermédiaire de The Dot Group, dont le siège légal se trouve sur l’île de Jersey, souvent pointée du doigt comme paradis fiscal. Le gestionnaire principal, Nicholas Porter, réside à Dubaï, et les tarifs peuvent atteindre plus de 2 000 euros pour une chambre individuelle dans ses résidences à Madrid ou Barcelone.
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MiCampus, troisième opérateur, est une société luxembourgeoise à l’origine, liée à Stoneshield Southern Real Estate Holding SAL, un fonds ayant en partie comme actionnaire Felipe Morenés, le fils aîné de la présidente du Banco Santander, Ana Botín. MiCampus exploite environ 7 000 lits répartis dans une quinzaine de villes.
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StepHouse, marque sous laquelle opère le fonds espagnol Azora, est de retour sur le marché après le rachat en 2024 des actifs précédemment détenus par une joint-venture avec le géant suédois EQT Exeter. Azora compte parmi ses actionnaires une société domiciliée à Luxembourg, un paradis fiscal souvent critiqué par des ONG pour son attractivité fiscale.
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Bravo Students est une alliance entre Medinvest Asset Management et King Street Capital Management, cette dernière étant basée à New York. Ce groupe gère environ 2 700 places dans six résidences espagnoles. Medinvest, fondé par deux entrepreneurs espagnols actifs dans le secteur immobilier, est également lié à des holdings luxembourgeoises. Les chambres partagées y coûtent environ 500 euros, contre 700 euros pour les individuelles.
Une perspective internationale du secteur
Le positionnement des groupes exploitants des résidences étudiantes espagnoles dans ces places financières européennes et mondiales souligne plusieurs tendances clés :
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L’utilisation de pays comme le Luxembourg, les Pays-Bas ou Jersey reflète la recherche d’optimisation fiscale par les grandes entreprises internationales, une réalité que la France et d’autres pays européens tentent justement de réguler ou d’encadrer.
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La multiplication des fonds de pension, groupes d’investissement ou family offices, souvent domiciliés au Luxembourg, montre l’attractivité de cette place forte pour les investisseurs souhaitant équilibrer rendement et stabilité, tout en profitant d’une réglementation favorable.
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L’Espagne, comme la France, fait face à un défi important sur le marché du logement étudiant : la hausse continue des prix et la privatisation croissante de ce secteur sensible, qui impacte directement l’accès à l’enseignement supérieur pour une large part des jeunes générations.
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La participation directe ou indirecte de familles influentes comme celle d’Ana Botín rappelle que, derrière ces marques, il existe parfois des réseaux familiaux ou des alliances d’acteurs consolidant leur présence dans le marché européen de l’immobilier universitaire.
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Les disparités tarifaires sont notables et posent des questions sociales : des chambres doubles à plus de 1 000 euros par mois ou des chambres individuelles à plus de 2 000 euros dans le secteur privé marquent un tournant vers une privatisation accrue, qui pourrait alimenter les débats sur l’égalité des chances au sein des universités européennes.
Une ouverture à la réflexion : et si on regardait chez soi ?
On remarquera que la France, souvent saluée pour la qualité de ses universités et ses initiatives publiques de logements étudiants à moindre coût, pourrait s’inspirer de ces mécanismes pour sécuriser davantage son offre, tout en restant vigilante sur les structures financières des investisseurs étrangers implantés sur son sol. Mais au détour d’un café, qui ne songe pas parfois que tout ce petit jeu d’optimisation autour des résidences universitaires ressemble un peu à un Monopoly géant, où les grands investisseurs s’échangent les rues – ou plutôt les chambres – d’une ville à l’autre, toujours avec le but ultime de maximiser les dividendes ? En gardant le sourire, on se dit que le véritable enjeu reste sans doute de trouver la recette pour que l’étudiant, ce vrai pion du jeu, ne soit pas celui qui paie toujours le plus cher à la fin de la partie. Après tout, une bonne partie, ça se joue à plusieurs… pas uniquement à la bourse.
Point Sud, le média des régions francophones, visite toujours avec un regard européen et international les coulisses des marchés stratégiques.
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